잠실주공5단지 조합원 평형 신청, 몇 평을 선택해야 할까?

잠실주공5단지는 재건축사업을 진행하고 있습니다.

조합원 분양신청은 앞으로 새로 지어질 아파트 가운데 어떤 주택형을 받고 싶은지 조합원이 신청하는 과정입니다.

이번 분양신청은 단순히 원하는 평형을 고르는 절차가 아닙니다.

어떤 평형을 선택하느냐에 따라 필요한 자금과 신축 후 주거면적, 향후 보유전략 등이 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 분양신청서를 작성하기 전에 먼저 내가 가진 권리가 얼마인지, 원하는 새 아파트를 받으려면 돈이 얼마나 필요한지 이해하는 것이 중요합니다.

평형을 고르려고 하면 많은 분이 현재 아파트 시세부터 떠올립니다.

예를 들어, “내 집이 시장에서 40억원 정도니까 새 아파트 가격과 비교하면 되겠지.”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 재건축 분담금은 이렇게 계산하지 않습니다.

여기서 구분해야 할 것이 있습니다.

시장가격과 종전자산평가액은 다른 금액입니다.

시장가격은 현재 부동산시장에서 실제로 사고파는 가격입니다.

반면 종전자산평가액은 재건축사업에서 조합원이 가지고 있는 기존 부동산의 가치를 감정평가한 금액입니다.

쉽게 말하면,

입니다.

시장가격과 종전자산평가액은 서로 다른 금액입니다.

따라서 현재 집이 시장에서 얼마에 거래되는지만 보고 분담금을 계산해서는 안 됩니다.

이 차이를 이해해야 분담금표를 제대로 읽을 수 있습니다.

여기서 한 단계가 더 있습니다.

비례율입니다.

비례율이라는 말은 어렵지만 기본 원리는 비교적 간단합니다.

재건축사업을 하면 새 아파트와 일반분양 등에서 수입이 생기고, 공사비를 비롯한 여러 사업비가 들어갑니다.

조합의 분양신청 안내자료에서는 비례율을 다음과 같은 구조로 설명하고 있습니다.

현재 조합 안내자료에 제시된 예상 비례율은 89.24%입니다.

여기서 중요한 단어는 ‘예상’입니다.

89.24%가 사업이 끝날 때까지 그대로 유지된다고 확정된 것은 아닙니다.

공사비가 올라갈 수도 있고 다른 사업비가 달라질 수도 있습니다. 일반분양 등에서 들어오는 수입도 변할 수 있습니다. 그러면 비례율도 달라질 수 있습니다.

따라서 현재 분담금표는 현재 사업계획을 기준으로 계산한 추정치로 이해하는 것이 좋습니다.

이제 평형 선택에서 가장 중요한 숫자 중 하나인 권리가액을 볼 차례입니다.

쉽게 설명하면, 권리가액은 내가 가진 종전자산이 재건축사업에서 어느 정도의 권리로 인정되는지를 보여주는 금액입니다.

일반적으로는 다음과 같은 구조로 이해할 수 있습니다.

권리가액 ≒ 종전자산평가액 × 비례율

잠실주공5단지 조합 안내자료에서는 이를 ‘예상 분양기준가액(권리가액)’으로 표시하고 있습니다.

실제 숫자를 넣어보겠습니다.

조합 자료에 나온 34평형의 경우입니다.

평균 전용면적은 76.50㎡입니다.

종전자산평균액은 약 39억 953만원입니다.

여기에 조합 자료에서 반영한 수영장·정구장 지분의 추정 평가금액을 더하면 호당 평균종전자산 합계는 약 39억 6,468만원입니다.

예상 비례율 89.24%를 적용한 예상 분양기준가액, 즉 권리가액은 약 35억 3,808만원입니다.

위의 예시처럼 종전자산평가액이 같아도 비례율이 낮아지면 권리가액이 낮아집니다.

이때 신축 전용 84㎡의 조합원 추정 분양가격이 현재와 같다고 가정하면 예상 환급금도 줄어듭니다.

그리고 현재 안내된 비례율 89.24%는 예상치이므로 앞으로 사업비와 분양수입 등이 달라지면 권리가액과 분담금도 달라질 수 있습니다.

조합의 분양신청 안내자료를 보면 추정분담금표가 하나가 아닙니다.

‘3종주거지역’과 ‘준주거지역’으로 나뉘어 있습니다.

왜 그럴까요?

잠실주공5단지 재건축 사업구역에는 서로 다른 용도지역이 포함되어 있기 때문입니다.

여기서 한 가지를 정확히 구분해야 합니다.

내 기존 집이 어느 지역에 있느냐를 묻는 표가 아닙니다.

새로 받을 아파트가 어느 지역에 지어지느냐에 따른 구분입니다.

예를 들어 전용 84㎡는 3종주거지역과 준주거지역에 모두 계획되어 있지만, 조합 안내자료에 제시된 조합원 추정 평균 분양가격은 서로 다릅니다.

따라서 내 예상 권리가액이 같더라도 어느 지역의 84㎡를 신청하느냐에 따라 예상 분담금 또는 환급금이 달라질 수 있습니다.

그래서 추정분담금표를 볼 때는 숫자부터 찾기보다, 내가 신청하려는 주택형이 어느 지역에 계획되어 있는지부터 확인하는 것이 중요합니다.

3종주거지역과 준주거지역의 주택형 구성이 완전히 같은 것도 아닙니다.

현재 조합 분양신청 안내자료를 기준으로 보면,

94㎡·126㎡·200㎡ PH는 3종주거지역에만

236㎡ PH는 준주거지역에만

계획되어 있습니다.

따라서 희망 주택형을 정할 때는 면적만 볼 것이 아니라 그 주택형이 어느 지역에 계획되어 있는지도 함께 확인해야 합니다.

또 한 가지 주의할 점이 있습니다.

현재 안내된 주택형 구성과 세대수는 이번 조합원 분양신청 시점의 계획을 기준으로 봐야 합니다.

이번 분양신청 결과 등을 바탕으로 향후 관리처분계획을 수립하는 과정에서 주택형별 세대수와 구성은 조정될 수 있습니다.

따라서 현재 안내된 주택형이나 공급 세대수를 최종 확정된 계획으로 보기보다는, 향후 관리처분계획 수립 과정에서 변경 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.

여기까지 이해했다면 분담금 계산은 훨씬 쉬워집니다.

기본 구조는 다음과 같습니다.

추정분담금
= 신청할 신축아파트의 조합원 추정 분양가격
− 내 예상 권리가액

결과가 (+)라면 추가로 부담할 금액, 결과가 (-)라면 현재 추정치상 환급받을 금액입니다.

여기까지가 분담금 계산의 기본 원리입니다.

계산 원리와 내 예상 결과를 확인했다면, 이제 조합 안내자료에 나온 기존 34평형의 실제 사례를 통해 계산 과정을 살펴보겠습니다.

기존 34평형이 3종주거지역의 신축 84㎡를 신청하는 경우를 예로 들어보겠습니다.

기존 34평형의 예상 권리가액은 3,538,084,139원, 약 35억 3,808만원입니다.

신축 전용 84㎡의 조합원 추정 평균 분양가는 3,030,785,599원, 약 30억 3,079만원입니다.

분담금을 계산해 보겠습니다.

조합 추정분담금표에도 -507,298,540원으로 표시되어 있습니다.

조합 자료에서 (-)는 환급을 뜻합니다.

따라서 이 사례에서는 전용 84㎡를 신청할 경우 현재 추정치상 약 5억 729만원의 환급이 예상되는 구조입니다.

이 사례를 보면 한 가지 중요한 사실을 알 수 있습니다.

“새 아파트를 받으니 무조건 큰돈을 더 내야 한다”라고 생각해서는 안 된다는 것입니다.

내 권리가액과 신청할 신축아파트의 조합원 분양가격을 비교해야 실제 구조를 알 수 있습니다.

같은 신축 전용 84㎡를 신청한다고 해도 모든 조합원의 결과가 같지는 않습니다.

기존에 어떤 종전주택을 가지고 있는지에 따라 권리가액이 다르기 때문입니다.

기존 34·35·36평형 조합원이 3종주거지역의 신축 전용 84㎡를 신청하는 경우를 비교해 보겠습니다.

즉 같은 지역의 전용 84㎡를 신청해도 내 권리가액이 얼마냐에 따라 추가분담금이나 환급금이 달라집니다.

이것이 평형을 선택하기 전에 자신의 권리가액을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

여기서 또 하나의 질문이 생깁니다.

“그러면 환급금을 많이 받을 수 있는 평형을 선택하는 것이 가장 좋은 것 아닐까?”

꼭 그렇지는 않습니다.

환급금을 많이 받으려면 상대적으로 작은 신축 주택형을 선택하게 될 수 있습니다.

하지만 신축 후 오랫동안 직접 살 계획이라면 이야기가 달라집니다.

가족 수가 많거나 넓은 공간이 필요하다면 환급금을 조금 더 받는 것보다 필요한 주거면적을 확보하는 것이 중요할 수 있습니다.

반대로 자금 부담을 최소화하고 싶은 조합원이라면 다른 판단을 할 수 있습니다.

환급금은 평형 선택에서 중요한 숫자이지만, 그것만으로 어느 평형이 더 좋은 선택이라고 판단하기는 어렵습니다.

결국 중요한 것은 환급금의 크기가 아니라, 평형을 달리 선택했을 때 달라지는 자금과 주거가치를 함께 비교하는 것입니다.

재건축에서는 흔히 이런 이야기를 합니다.

“신청할 수 있다면 가능한 큰 평형을 신청하는 것이 좋다.”

새 아파트가 되었을 때 큰 평형의 가치가 더 높아질 것을 기대하기 때문입니다.

하지만 큰 평형이 항상 더 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.

평형을 넓히기 위해 얼마의 자금이 더 필요한지, 그리고 그만큼의 돈을 더 넣었을 때 실거주 가치와 향후 시장가치를 기대할 수 있는지를 함께 봐야 합니다.

지금까지 이 REPORT에서는 전용 84㎡를 기준으로 분담금을 살펴봤습니다.

이번에는 같은 기준으로, 전용 84㎡보다 면적을 줄이거나 넓혔을 때 조합원 추정 분양가격이 얼마나 달라지는지 비교해 보겠습니다.

전용 84㎡를 기준으로 비교해 보면 잠실주공5단지 조합 안내자료의 3종주거지역 기준 조합원 추정 평균 분양가격입니다.

표를 보면 선택에 따라 필요한 자금의 차이를 쉽게 알 수 있습니다.

전용 59㎡를 선택하면 84㎡보다 조합원 추정 분양가격이 약 6억 8,085만원 낮아집니다.

반대로 전용 94㎡를 선택하면 약 5억 1,172만원, 전용 100㎡를 선택하면 약 7억 1,559만원 높아집니다.

그렇다면 여기서 이런 질문을 해볼 수 있습니다.

“84㎡보다 5억~7억원을 더 넣어서 94㎡나 100㎡를 선택할 가치가 있을까?”

바로 이 질문이 큰 평형을 선택할 때 따져봐야 할 핵심입니다.

평형별 조합원 추정 분양가격을 면적으로 나누어 보면 조금 다른 모습도 보입니다.

전용 59㎡는 ㎡당 약 3,983만원,
전용 84㎡는 약 3,608만원,
전용 94㎡는 약 3,769만원,
전용 100㎡는 약 3,746만원입니다.

즉, 조합 안내자료상 큰 평형이라고 해서 ㎡당 분양가격이 계속 높아지는 구조는 아닙니다.

하지만 이것만 보고 큰 평형이 더 유리하다고 판단해서도 안 됩니다.

조합원 분양가격과 입주 후 실제 시장가격은 서로 다른 숫자이기 때문입니다.

전용 59㎡와 84㎡는 일반적으로 실수요층이 넓은 주택형입니다.

면적이 커질수록 필요한 자금이 많아지기 때문에 수요층은 상대적으로 좁아질 수 있습니다.

다만 잠실주공5단지는 송파구 잠실이라는 입지도 함께 고려해야 합니다.

전용 94㎡와 100㎡ 정도의 중대형 주택도 입주 시점의 시장 상황과 평형별 공급량에 따라 충분한 수요가 형성될 가능성이 있습니다.

입주 후 실제 시장가격의 차이는 현재 조합원 분양가격의 차이와 같지 않을 수 있습니다.

입주 시점의 시장 상황과 평형별 공급량, 수요에 따라 실제 가격 차이가 더 커질 수도 있고 작아질 수도 있습니다.

반대로 시장 상황이 좋지 않거나 해당 평형의 수요가 충분하지 않다면, 추가로 투입한 자금만큼 시장가격 차이가 벌어지지 않을 수도 있습니다.

따라서 지금의 조합원 추정 분양가격만으로 어느 평형이 더 유리하다고 단정하기보다는 추가로 들어가는 자금과 향후 기대할 수 있는 가치를 함께 비교해야 합니다.

결국 큰 평형을 선택할 때 중요한 것은 단순히 면적을 넓히는 것이 아니라,

“추가로 넣는 돈만큼 나에게 주거가치와 향후 시장가치가 있는가?”

를 판단하는 것입니다.

그렇다면 실제 평형을 결정하기 전에 무엇을 확인해야 할까요?

뒤에서 평형 선택 전에 확인할 사항을 순서대로 정리해 보겠습니다.

그렇지는 않습니다.

잠실주공5단지 조합의 분양신청 안내자료에는 주택형 배정 기준이 제시되어 있습니다.

조합원은 순위마다 희망지역(3종주거지역·준주거지역 중 하나)과 주택형을 함께 1순위부터 5순위까지 작성합니다. 주택형은 전용면적 기준이며, 타입과 동·층·호는 이후 동·호수 추첨에서 정해집니다.

그리고 신청순위에 따라 순차적으로 배정합니다.

같은 주택형을 원하는 조합원이 공급 세대수보다 많아 경쟁이 생기면 종전자산평가금액이 높은 순으로 우선 배정하는 기준이 제시되어 있습니다.

종전자산평가금액까지 같다면 조합이 정한 방법에 따라 추첨합니다.

중요한 것은 모든 주택형을 신청순위에 따라 배정한다는 점입니다.

1순위 주택형을 배정받지 못한 조합원은 2순위로 넘어가고, 해당 주택형의 1순위 신청자를 먼저 배정한 뒤 잔여세대가 있을 경우 2순위 신청자를 배정하는 방식입니다.

이후 3순위부터 5순위까지 같은 방식으로 진행됩니다.

따라서 분양신청에서 중요한 것은 “내가 가장 원하는 평형은 무엇인가?”만이 아닙니다.

“1순위가 안 됐을 때 어떤 평형을 2순위로 선택할 것인가?”까지 생각해야 합니다.

즉 1~5순위 전체를 하나의 전략으로 설계해야 합니다.

같은 주택형의 신청자가 공급 세대수보다 많으면 경쟁이 발생합니다.

조합 안내자료에 따르면 이 경우 종전자산평가금액이 높은 순으로 우선 배정합니다.

여기서 주의할 것이 있습니다.

앞에서 설명한 권리가액과 종전자산평가금액을 혼동하면 안 됩니다.

조합의 주택형 배정기준에서 경쟁 시 우선순위를 판단하는 기준으로 적혀 있는 것은 종전자산평가금액입니다.

따라서 인기 평형을 신청할 때는 단순히 예상분담금만 볼 것이 아니라 해당 평형의 공급 세대수와 신청 경쟁 가능성도 함께 생각해야 합니다.

그리고 1순위에서 배정받지 못했을 경우를 대비해 2~5순위도 현실적으로 작성할 필요가 있습니다.

조합 안내자료에는 5순위까지 배정받지 못한 경우의 기준도 제시되어 있습니다.

이 경우 잔여 주택형 가운데 종전자산평가금액이 높은 순으로 우선 배정될 예정입니다.

또한 조합 안내자료에서는 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 잔여분이 있는 경우 이를 우선 배정하고, 85㎡ 초과 잔여분이 없는 경우 85㎡ 이하 잔여분에서 순차적으로 배정하는 기준을 제시하고 있습니다.

따라서 1~5순위는 단순한 희망사항이 아닙니다.

어떤 순서로 작성하느냐에 따라 실제 배정 결과가 달라질 수 있으므로 신중하게 정하는 것이 좋습니다.

잠실주공5단지 조합 안내자료에는 1+1 신청 기준도 제시되어 있습니다.

일정한 종전자산평가금액 또는 종전주택의 주거전용면적 범위에서 1+1을 신청할 수 있고, 추가로 공급받는 한 채는 주거전용면적 60㎡ 이하로 신청해야 합니다.

다만 1+1은 한 채를 신청하는 경우와 배정방식 및 제한사항이 다릅니다.

추가로 공급받는 주택에는 관련 법령에 따른 처분 제한도 있기 때문에 “한 채보다 두 채가 무조건 유리하다.”고 판단해서는 안 됩니다.

자격 여부뿐 아니라 필요한 추가자금, 향후 보유계획, 세금, 처분계획까지 따로 검토할 필요가 있습니다.

따라서 1+1은 이번 REPORT에서는 기본 원칙만 설명하고, 별도의 REPORT에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

현재 조합 안내자료의 분담금은 개략적인 추정금액입니다.

앞으로 공사비·사업비·분양수입 등이 달라지면 비례율과 권리가액이 변하고, 이에 따라 분담금도 달라질 수 있습니다.

또한 실제 동·호수가 정해진 뒤에는 동·호수별 가격 차이도 반영될 수 있습니다.

따라서 현재 숫자는 “앞으로 이 금액을 정확히 낸다”가 아니라 “현재 조건으로 계산하면 이 정도가 예상된다”는 의미로 이해하는 것이 좋습니다.

이제 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

“잠실주공5단지 조합원 분양신청, 몇 평을 선택해야 할까?”

저라면 평형부터 고르지 않겠습니다.

다음 순서로 살펴보겠습니다.

첫째, 내 종전자산평가액과 예상 권리가액을 확인합니다.

내가 재건축사업에서 어느 정도의 권리를 가지고 있는지부터 알아야 합니다.

둘째, 관심 있는 신축 주택형의 조합원 추정 분양가격을 확인합니다.

희망하는 지역과 주택형에 따라 조합원 추정 분양가격이 달라질 수 있습니다.

셋째, 각 평형을 선택했을 때 예상되는 추가분담금 또는 환급금을 비교합니다.

한 평형만 계산하지 말고 관심 있는 여러 평형을 비교해 보는 것이 좋습니다.

넷째, 추가자금이 필요하다면 실제로 감당할 수 있는지 계산합니다.

대출 가능금액뿐 아니라 향후 이주와 입주까지 필요한 자금계획과 금융비용도 함께 살펴봐야 합니다.

다섯째, 신축 후 실제 생활을 생각합니다.

몇 명이 거주할지, 가족에게 실제로 어느 정도의 공간이 필요한지 생각해 봅니다.

여섯째, 향후 보유계획을 생각합니다.

오랫동안 직접 거주할 것인지, 입주 전후 매도를 고려하는지에 따라 선택기준이 달라질 수 있습니다.

일곱째, 해당 평형의 공급량과 경쟁 가능성을 살펴봅니다.

원한다고 모두 배정받는 것은 아니기 때문입니다.

현재 안내된 주택형별 공급계획 역시 향후 관리처분계획 수립 과정에서 조정될 수 있다는 점을 함께 고려할 필요가 있습니다.

여덟째, 1순위뿐 아니라 2~5순위까지 함께 결정합니다.

1순위에서 원하는 주택형을 배정받지 못할 가능성까지 생각해 전체 순위를 정하는 것이 좋습니다.

큰 평형이 항상 좋은 선택은 아닙니다.

분담금이 적거나 환급금이 많은 평형이 항상 좋은 선택도 아닙니다.

재건축 평형 선택에는 숫자와 생활이 함께 들어 있습니다.

권리가액과 추가자금뿐 아니라 실제 거주계획, 가족에게 필요한 공간, 향후 보유·매도계획까지 함께 봐야 합니다.

특히 추가자금이 필요하다면 분담금만 볼 것이 아니라 대출이자 등 금융비용을 포함해 실제로 감당해야 할 전체 자금을 확인해야 합니다.

이주비대출의 실제 금리와 대출기간은 대출 실행 시점의 조건과 사업 진행 일정에 따라 달라질 수 있으므로, 지금 정확한 이자금액을 확정하기보다는 평형을 선택할 때 반드시 고려해야 할 비용으로 포함해 두는 것이 좋습니다.

결국 잠실주공5단지 평형 신청에서 가장 중요한 질문은

“어느 평형이 가장 좋을까?”

가 아니라

“내 자금과 생활, 향후 계획을 생각했을 때 어느 평형이 나에게 가장 적합할까?”

입니다.